L’impôt sur les revenus locatifs en République démocratique du Congo : entre enjeux de financement provincial, efficacité fiscale et équité impositive

Mots clés

Impôt sur les revenus locatifs ; équité fiscale ; efficacité fiscale ; décentralisation financière ; impôt sur les sociétés ; revenus immobiliers ; provinces ; fédéralisme financier.

Résumé

Cette réflexion analyse l’impôt sur les revenus locatifs en République Démocratique du Congo au regard des exigences d’efficacité, d’équité et de décentralisation financière. Elle montre que, malgré son fondement juridique, l’IRL demeure affaibli par l’informalité du marché locatif, l’insuffisance des données cadastrales et les difficultés de recouvrement. L’étude met également en évidence une dualité de traitement entre les bailleurs personnes physiques, soumis à l’IRL provincial, et les sociétés immobilières, dont les revenus locatifs sont intégrés à l’impôt sur les sociétés. Cette situation réduit le rendement fiscal des provinces et fragilise l’équité entre contribuables. La réflexion propose enfin des réformes visant à élargir l’assiette réelle de l’impôt, clarifier son articulation avec l’impôt sur les sociétés et mieux répartir les recettes immobilières entre l’État central et les provinces.

Abstract

This paper examines rental income tax in the Democratic Republic of the Congo through the lenses of efficiency, tax equity and fiscal decentralization. It argues that, although the tax has a clear legal basis, its effectiveness remains weakened by the informality of the rental market, insufficient cadastral data and collection difficulties. The analysis also highlights a dual treatment between individual landlords, who are subject to provincial rental income tax, and real estate companies, whose rental income is taxed under corporate income tax. This situation limits provincial fiscal yield and undermines equity among taxpayers. The paper therefore suggests reforms aimed at broadening the effective tax base, clarifying the relationship between rental income tax and corporate income tax, and ensuring a fairer allocation of real estate tax revenues between the central government and the provinces.

Introduction

La fiscalité immobilière constitue un levier essentiel de mobilisation des ressources publiques, en particulier dans les États où le patrimoine foncier et bâti représente une richesse observable, localisée et relativement stable. En République Démocratique du Congo, cette fiscalité prend notamment la forme de l’impôt sur les revenus locatifs (IRL), lequel vise à soumettre à contribution les revenus tirés de la mise en location des bâtiments et terrains situés sur le territoire national. Son importance s’est accrue avec la décentralisation territoriale consacrée par la Constitution du 18 février 2006, dès lors que les provinces sont appelées à disposer de ressources propres leur permettant de financer leurs compétences, leurs politiques publiques et les services collectifs liés au développement urbain.

Dans cette perspective, l’IRL apparaît théoriquement comme un impôt particulièrement adapté à la décentralisation financière. Il repose sur une assiette territorialement identifiable, liée à l’exploitation économique d’immeubles situés dans les provinces et susceptible de contribuer au financement des charges locales que génère précisément l’activité immobilière : urbanisation, assainissement, voirie, sécurité, équipements collectifs et encadrement du marché locatif. Dans les provinces ne bénéficiant pas d’importantes ressources minières, la capacité à mobiliser efficacement les recettes fiscales ordinaires, dont l’IRL, devient même une condition de viabilité budgétaire et d’autonomie financière réelle.

Toutefois, l’analyse de cet impôt révèle un écart sensible entre sa justification juridique et ses performances économiques. D’une part, son rendement demeure affecté par l’informalité du marché locatif, l’insuffisance des données cadastrales, les difficultés d’identification des bailleurs et le coût administratif du recouvrement. D’autre part, son équité est fragilisée par la dualité des régimes applicables aux revenus immobiliers : les bailleurs personnes physiques sont soumis à l’IRL provincial, généralement assis sur le revenu brut, tandis que les sociétés immobilières voient leurs revenus locatifs intégrés à l’impôt sur les sociétés, perçu au profit du pouvoir central et calculé sur le bénéfice net. Cette situation soulève une question centrale : l’IRL, tel qu’il est actuellement organisé, permet-il réellement de concilier financement provincial, efficacité fiscale et justice impositive ? Pour répondre à cette interrogation, la présente étude examinera d’abord le régime juridique de l’IRL en droit congolais, avant d’en apprécier l’efficacité et l’équité, puis d’identifier les réformes susceptibles de mieux articuler fiscalité immobilière, capacité contributive et décentralisation financière.

Le régime juridique de l’impôt sur les revenus locatifs en droit congolais

La fiscalité congolaise demeure organisée autour d’un système cédulaire distinguant plusieurs catégories de revenus imposables. Selon la conception classique du droit fiscal congolais exposée par Azama Lana, les revenus doivent être imposés en fonction de leur nature propre. Les revenus locatifs, les revenus mobiliers et les revenus professionnels constituent des catégories distinctes soumises à des règles spécifiques d’assiette, de liquidation et de recouvrement. Cette séparation répond à un objectif de cohérence fiscale et de spécialisation des mécanismes d’imposition¹. 

Cette conception est également partagée par Godefroid Masilya Lumesa, les revenus sont répartis entre trois catégories principales : les revenus locatifs, les revenus mobiliers et les revenus professionnels. Chaque catégorie est soumise à un régime fiscal autonome et les pertes constatées dans une catégorie ne peuvent être imputées sur les revenus des autres catégories². 

Dans ce système, l’impôt sur les revenus locatifs est institué par l’Ordonnance-loi n° 69/009 du 10 février 1969 relative aux impôts cédulaires sur les revenus. Il frappe les revenus provenant de la location des bâtiments et terrains situés en République démocratique du Congo, quel que soit le domicile ou la résidence du bénéficiaire du revenu. Il s’applique également aux profits réalisés à l’occasion de la sous-location totale ou partielle des mêmes immeubles.

Les fondements légaux et les revenus soumis à l’impôt sur les revenus locatifs

L’impôt sur les revenus locatifs (IRL) constitue l’une des composantes traditionnelles du système cédulaire d’imposition des revenus en République démocratique du Congo. Son fondement légal se trouve dans l’Ordonnance-loi n° 69/009 du 10 février 1969 relative aux impôts cédulaires sur les revenus, telle que modifiée et complétée à ce jour. Cette législation soumet à l’impôt les revenus provenant de la jouissance de biens immobiliers situés sur le territoire national, indépendamment du domicile ou de la résidence du bénéficiaire du revenu.

La notion de revenu locatif retenue par le législateur congolais est toutefois plus large que celle du simple loyer. Elle englobe également certains revenus accessoires liés à la jouissance de l’immeuble. En effet, l’une des caractéristiques essentielles de l’IRL réside dans l’étendue de son assiette. En effet, l’IRL frappe avant tout « le montant brut des loyers » effectivement encaissés par le bailleur. Au regards de la loi, la base imposable comprend non seulement les loyers perçus mais également les retenues à la source opérées par les locataires ainsi que les profits provenant de la sous-location des immeubles.

À ces revenus s’ajoutent plusieurs catégories de revenus assimilés. Ainsi, les indemnités de logement accordées à des salariés occupant leur propre habitation ou celle de leur conjoint sont assimilées à des revenus locatifs imposables³. De même, certaines indemnités de réquisition perçues par un propriétaire lorsque son immeuble est utilisé par l’autorité publique peuvent être considérées comme des revenus locatifs dès lors qu’elles rémunèrent la jouissance du bien et non la réparation d’un préjudice. Il en est de même des indemnités versées pour occupation sans titre ni droit d’un immeuble. Lorsqu’elles représentent le prix de la jouissance du bien plutôt que la réparation d’un dommage, elles peuvent être assimilées à un loyer et entrer dans l’assiette de l’impôt.

Effet, la doctrine considère également comme imposables les indemnités de réquisition ainsi que les indemnités versées en raison d’une occupation sans titre ni droit lorsqu’elles représentent le prix de la jouissance procurée à l’occupant. Dans ces hypothèses, l’administration fiscale assimile ces indemnités à des loyers dès lors qu’elles ne visent pas principalement la réparation d’un préjudice subi par le propriétaire⁴.

À l’inverse, les indemnités ayant une fonction exclusivement réparatrice échappent à l’imposition. Il en est ainsi des indemnités de relocation versées au propriétaire en raison de la rupture anticipée du contrat de bail par le locataire. Ces sommes constituent la réparation d’un dommage et non la rémunération d’une jouissance immobilière. Elles se rattachent dès lors à la notion de dommages-intérêts et ne peuvent être assimilées à un revenu locatif imposable⁵.

La même analyse peut être retenue pour les indemnités destinées à réparer une privation de jouissance ou des dégradations affectant l’immeuble loué. Selon la doctrine, le critère déterminant demeure la finalité de l’indemnité : lorsqu’elle vise à compenser un préjudice, elle ne constitue pas un revenu ; lorsqu’elle rémunère la jouissance d’un bien, elle devient imposable au titre des revenus locatifs⁶.

Enfin, la garantie locative ne constitue pas en elle-même un revenu imposable. Son caractère fiscal change uniquement lorsqu’elle est définitivement acquise au bailleur et transformée, par accord des parties ou par application du contrat, en paiement de loyers ou d’obligations locatives. Dans ce cas, elle perd sa nature de garantie pour devenir un revenu soumis à l’impôt⁷.

L’assiette imposable et les modalités de détermination de l’impôt

L’efficacité de l’impôt sur les revenus locatifs repose en grande partie sur la détermination de sa base imposable. Contrairement à plusieurs systèmes fiscaux qui privilégient l’imposition du revenu net, le législateur congolais a opté pour une assiette fondée sur le revenu brut provenant de l’exploitation immobilière. Cette option vise à simplifier le contrôle fiscal et à limiter les difficultés liées à la vérification des charges supportées par les bailleurs. 

Conformément à l’article 5 de l’Ordonnance-loi n° 69/009 du 10 février 1969, l’impôt est assis, d’une part, sur le revenu brut des bâtiments et terrains donnés en location et, d’autre part, sur le profit brut résultant de la sous-location totale ou partielle des mêmes propriétés. Le revenu brut comprend non seulement le loyer principal mais également, le cas échéant, les loyers afférents aux meubles, matériels, outillages, cheptels ou autres biens mis à la disposition du locataire en même temps que l’immeuble. 

La notion de revenu brut a été précisée tant par la doctrine que par l’administration fiscale. Elle englobe le montant du loyer proprement dit ainsi que les contributions et charges supportées par le locataire à la décharge du bailleur. Ainsi, lorsqu’un locataire prend en charge certaines dépenses qui incomberaient normalement au propriétaire, ces avantages sont intégrés dans l’assiette imposable de l’IRL. 

Le régime actuel se distingue également par l’absence de déduction des charges liées à l’exploitation de l’immeuble. La circulaire ministérielle n° 0023/CAB/MIN/FIN&BUD/2001 rappelle expressément que l’impôt sur les revenus locatifs est désormais établi sur le revenu et le profit bruts, sans déduction des charges forfaitaires ou réelles supportées par le bénéficiaire des loyers. Cette évolution marque une rupture avec l’ancien système qui permettait l’imposition du revenu net. 

Outre la base réelle, le législateur a instauré un mécanisme de base minimum forfaitaire destiné à lutter contre la sous-déclaration des loyers. Instituée par la loi n° 83/004 du 23 février 1983, cette base est constituée par le produit de la surface totale développée des locaux loués multipliée par un tarif minimum exprimé au mètre carré. Lorsque le loyer déclaré est inférieur à cette base forfaitaire, cette dernière se substitue au revenu déclaré. L’administration conserve néanmoins le pouvoir d’imposer les revenus effectivement réalisés lorsqu’ils s’avèrent supérieurs au minimum forfaitaire. 

La détermination de la base forfaitaire repose sur un système de classification des localités et des immeubles. Les tarifs varient selon la catégorie de la localité concernée ainsi que selon les caractéristiques du bien, notamment sa superficie, son affectation et ses éléments de confort. Cette méthode traduit la volonté du législateur d’adapter l’évaluation fiscale à la valeur économique présumée des immeubles. 

Enfin, le recouvrement de l’impôt repose largement sur le mécanisme de la retenue à la source. Le locataire ou le sous-locataire est tenu d’opérer une retenue sur les loyers versés et de la reverser à l’administration fiscale dans les délais légaux. Ce système vise à sécuriser les recettes fiscales et à limiter les risques de fraude ou de non-déclaration. Il constitue aujourd’hui l’un des principaux instruments de collecte de l’impôt sur les revenus locatifs en République démocratique du Congo

Le taux de l’impôt sur les revenus locatifs

Le taux constitue l’un des éléments essentiels de tout impôt puisqu’il détermine la part de la richesse imposable qui sera prélevée au profit du Trésor public. En matière d’impôt sur les revenus locatifs, le législateur congolais a retenu un système de taxation proportionnelle caractérisé par l’application d’un taux unique à l’ensemble des revenus entrant dans l’assiette de l’impôt. Cette technique se distingue des mécanismes de progressivité qui tiennent compte de l’évolution de la capacité contributive du contribuable en fonction du niveau de ses revenus.

À la suite des réformes successives intervenues dans la fiscalité congolaise, l’impôt sur les revenus locatifs est actuellement perçu au taux de 22 %. Ce taux s’applique à la base imposable telle que déterminée conformément aux dispositions légales relatives à l’IRL, qu’il s’agisse du revenu brut effectivement déclaré ou de la base minimum forfaitaire lorsque celle-ci est supérieure au revenu déclaré. Cette option traduit la volonté du législateur de privilégier la simplicité de calcul et de recouvrement de l’impôt.

L’adoption d’un taux proportionnel présente plusieurs avantages. D’une part, elle facilite la compréhension de l’impôt par les contribuables et simplifie les opérations de liquidation par l’administration fiscale. D’autre part, elle permet une certaine prévisibilité des recettes fiscales pour les provinces qui bénéficient désormais de cet impôt dans le cadre de la décentralisation financière.

Toutefois, le choix d’un taux unique suscite également certaines interrogations au regard du principe d’équité fiscale. En effet, le même taux est appliqué tant au propriétaire disposant d’un modeste patrimoine immobilier qu’au détenteur d’un vaste parc immobilier générant des revenus considérables. Cette uniformité du taux contraste avec la logique de l’impôt sur le revenu des personnes physiques qui repose davantage sur la prise en compte de la capacité contributive du contribuable.

La question du taux ne peut cependant être analysée isolément de celle de l’assiette imposable. En réalité, la charge fiscale effective supportée par le contribuable dépend autant du taux appliqué que de la base sur laquelle ce taux est calculé. Or, comme il a été démontré précédemment, l’IRL frappe essentiellement le revenu brut locatif sans permettre, de manière générale, la déduction des charges supportées pour produire ce revenu. Dès lors, un taux de 22 % appliqué à un revenu brut peut, dans certaines situations, produire une charge fiscale plus lourde qu’un taux supérieur appliqué à un bénéfice net.

Cette situation nourrit aujourd’hui un débat doctrinal sur l’adéquation du taux de l’IRL aux principes modernes de justice fiscale.

Efficacité fiscale et équité impositive de l’IRL

Après avoir précisé le régime juridique de l’impôt sur les revenus locatifs, il convient désormais d’en apprécier la portée pratique à la lumière des exigences d’efficacité fiscale et d’équité impositive. En effet, la validité formelle d’un impôt ne suffit pas à garantir sa pertinence économique ni sa justice sociale. Un prélèvement fiscal peut être légalement institué tout en demeurant faiblement performant lorsqu’il repose sur une assiette difficile à identifier, coûteuse à contrôler ou partiellement soustraite à l’administration. De même, il peut produire des effets inéquitables lorsqu’il traite différemment des revenus économiquement comparables ou lorsqu’il fait peser une charge plus lourde sur les contribuables les moins structurés.

L’analyse de l’IRL congolais révèle précisément cette tension entre la logique juridique de l’impôt et ses effets économiques réels. D’une part, son rendement est limité par l’informalité du marché locatif, l’insuffisance des données cadastrales et les difficultés de recouvrement. D’autre part, son équité est fragilisée par la dualité des régimes applicables aux revenus immobiliers, selon qu’ils sont perçus par des personnes physiques ou par des sociétés immobilières. C’est sous ce double angle — efficacité fiscale et justice impositive — qu’il convient d’examiner les limites actuelles de l’IRL.

Un impôt dont l’efficacité est affaiblie par la structure du marché locatif congolais

L’efficacité d’un impôt suppose que celui-ci puisse générer des recettes significatives à un coût raisonnable pour l’administration fiscale et pour les contribuables.

Or, l’IRL se heurte à une première difficulté : l’importance de l’informalité du marché locatif. Une part considérable des immeubles donnés en location appartient à des personnes physiques qui, non seulement ne tiennent aucune comptabilité régulière, mais aussi ne procèdent pas spontanément (réfusent de procéder) aux déclarations exigées par la législation fiscale. Dans la pratique, l’administration doit identifier les immeubles loués, reconstituer les loyers effectivement encaissés, vérifier l’existence du bail et contrôler la réalité des paiements. Le coût marginal de recouvrement peut alors devenir élevé, surtout lorsque les loyers sont fractionnés, payés en espèces (c’est la cas de la grande majorité des loyers) ou dissimulés dans des conventions verbales⁸.

Cette situation est contraire aux exigences d’efficacité administrative mises en évidence par l’OCDE. Dans son étude sur la fiscalité immobilière, l’organisation souligne qu’un impôt immobilier est d’autant plus performant que sa base est observable, que les informations cadastrales et fiscales sont fiables, que les obligations déclaratives sont simples et que les coûts de conformité demeurent proportionnés aux recettes attendues. En l’absence d’un cadastre fiscal complet et régulièrement actualisé, l’IRL congolais dépend fortement de contrôles ponctuels, ce qui réduit son rendement net⁹.

À cette difficulté s’ajoute le risque de répercussion économique de l’impôt. Dans les principales agglomérations du pays, notamment Kinshasa, Lubumbashi et Kolwezi, la demande de logements demeure supérieure à l’offre disponible. Lorsque l’offre locative est relativement rigide à court terme, le bailleur dispose d’un pouvoir de marché qui lui permet d’incorporer tout ou partie de la charge fiscale dans le loyer. L’incidence économique de l’IRL peut donc différer de son incidence juridique : l’impôt légalement dû par le bailleur peut être supporté, en fait, par le locataire¹⁰.

Ainsi, l’impôt qui vise initialement le revenu du propriétaire peut, dans les marchés locatifs tendus, être transféré vers les ménages locataires. Cette répercussion réduit l’acceptabilité sociale de l’IRL et affaiblit sa progressivité effective, car les locataires supportent indirectement une charge fiscale sans être les bénéficiaires du revenu immobilier imposé.

Cette réalité est expliquée dans la théorie de l’incidence fiscale (tax incidence), développée dans le chapitre 18 de Economics of the Public Sector de Joseph Stiglitz, qui explique qu’il faut distinguer le contribuable légalement redevable de l’impôt et celui qui en supporte réellement le poids économique. Autrement dit, celui qui paie l’impôt à l’administration n’est pas toujours celui qui en supporte effectivement la charge économique¹¹. 

En effet, l’un des enjeux souvent négligés dans l’analyse de l’impôt sur les revenus locatifs concerne la question de son incidence économique réelle. Selon Joseph Stiglitz, la charge effective d’un impôt ne coïncide pas nécessairement avec son redevable légal. L’économiste distingue ainsi l’incidence juridique de l’impôt de son incidence économique et démontre que les mécanismes du marché peuvent transférer tout ou partie de la charge fiscale vers d’autres agents économiques. 

Appliquée à l’impôt sur les revenus locatifs, cette théorie conduit à s’interroger sur l’identité du véritable supporteur de l’impôt. Juridiquement, l’IRL est dû par le propriétaire ou le bénéficiaire des revenus locatifs. Toutefois, dans un marché immobilier caractérisé par une forte demande de logements et une offre relativement limitée, le bailleur peut être tenté de répercuter tout ou partie de la charge fiscale sur le locataire à travers une augmentation du loyer. Dans une telle hypothèse, l’impôt censé frapper le revenu du propriétaire finit par être supporté économiquement par le locataire. 

Cette observation présente une importance particulière en République démocratique du Congo où l’accès au logement demeure difficile pour une large partie de la population urbaine. L’augmentation de la pression fiscale sur les revenus locatifs peut indirectement contribuer à la hausse du coût du logement, réduisant ainsi le pouvoir d’achat des ménages locataires. Sous cet angle, la question de l’IRL ne relève plus uniquement de la fiscalité immobilière mais également de la politique sociale et du droit au logement

La dualité des régimes d’imposition des revenus immobiliers

Si le principal défi de l’IRL concerne son efficacité, son problème majeur demeure toutefois celui de l’équité.

Selon la théorie de Richard A. Musgrave, le principe d’équité horizontale exige que les contribuables placés dans des situations économiques comparables supportent une charge fiscale comparable, tandis que l’équité verticale commande que les contribuables disposant d’une capacité contributive plus élevée contribuent davantage. Ces deux exigences sont essentielles dans l’évaluation d’un impôt sur le patrimoine ou les revenus patrimoniaux, car elles permettent d’éviter que la forme juridique choisie par le contribuable ne devienne un instrument de différenciation fiscale injustifiée¹².

Or, le régime congolais de l’IRL introduit une distinction importante entre les propriétaires personnes physiques et les sociétés immobilières. La Circulaire ministérielle n° 0023/CAB/MIN/FIN&BUD/2001 du 9 janvier 2001, relative à l’application du décret-loi n° 109-2000, précise en effet que :

« ne sont pas concernés par l’imposition à l’impôt sur les revenus locatifs les revenus de la location des bâtiments et terrains appartenant aux sociétés immobilières, étant donné qu’ils sont imposés à l’impôt professionnel »¹³.

Cette précision administrative produit une conséquence fiscale majeure. Les personnes physiques qui mettent en location leurs immeubles demeurent assujetties à l’IRL. En revanche, les revenus locatifs générés par les sociétés immobilières relèvent du régime de l’impôt sur les bénéfices, devenu aujourd’hui l’impôt sur les sociétés.

D’un point de vue strictement juridique, il ne s’agit pas d’une exonération au sens technique, puisque les sociétés immobilières restent soumises à l’impôt sur leurs bénéfices. Toutefois, du point de vue de l’équité fiscale, la difficulté réside dans la différence de traitement de revenus économiquement similaires. Deux loyers tirés d’immeubles situés dans la même province peuvent être imposés selon des logiques distinctes selon que le propriétaire est une personne physique ou une société : dans le premier cas, l’IRL provincial frappe le revenu locatif brut ou effectivement encaissé ; dans le second, le revenu est intégré dans un résultat professionnel national susceptible d’être diminué par des charges déductibles¹⁴.

En effet, les revenus locatifs les plus importants du pays sont souvent générés par des groupes immobiliers structurés sous forme sociétaire. À Kinshasa, Lubumbashi ou Kolwezi, une partie significative du parc immobilier de standing appartient à des sociétés immobilières ou à des groupes d’investissement qui relèvent du régime de l’impôt sur les sociétés. Les revenus locatifs les plus élevés échappent ainsi au champ opérationnel de l’IRL provincial, alors que les petits et moyens bailleurs personnes physiques restent pleinement exposés à cet impôt. La critique ne porte donc pas seulement sur le taux applicable, mais sur la capacité du système à appréhender la rente immobilière là où elle est économiquement concentrée.

Il en résulte une situation paradoxale : les provinces, auxquelles la Constitution et la législation financière ont attribué des ressources fiscales propres, ne bénéficient principalement que de l’imposition des revenus locatifs des particuliers, tandis qu’une partie substantielle de la richesse immobilière nationale continue à alimenter les recettes du pouvoir central à travers l’impôt sur les bénéfices. Cette configuration affaiblit la correspondance entre autonomie fiscale locale, charges publiques locales et richesse immobilière localisée¹⁵.

En effet, si ces immeubles detenus par les sociétés sont si convoités, c’est enssentiellement parce qu’ils sont situés dans des zones urbaines mieux entretenus ou de standing correspondant du fait de l’action des gourvernements provinciaux. Faire donc échapper ces revenus de l’assiette fiscale de celle-ci au profit du pouvoir central contitue clairement un deséquilibre flagrant sur le plan des finances publiques.

En effet, certaines provinces qui ne disposent pas de revenu fiscal exceptionnels (redevance minière ou impot sur les ssuperficie des concessions minières) mais jouissent d’un potentiel touristique considérable à même d’attirer certains investissement immbiliers de grande envergure, se trouvent sensiblement déquilibrées par ce mecanisme.

En théorie, l’attribution de l’IRL aux provinces devait leur permettre de disposer de ressources propres importantes afin de financer leurs compétences constitutionnelles et de renforcer leur responsabilité budgétaire. Dans une logique de décentralisation fiscale, l’impôt local est d’autant plus pertinent qu’il repose sur une assiette territorialement identifiable, peu mobile et liée aux services publics locaux, tels que l’urbanisme, la voirie, l’assainissement ou la sécurité urbaine¹⁶.

Dans la pratique, l’assiette la plus dynamique du secteur immobilier demeure largement captée par l’impôt sur les sociétés perçu au profit du pouvoir central. Les revenus locatifs issus des grands immeubles commerciaux, des résidences de luxe, des complexes immobiliers ou des ensembles résidentiels détenus par des sociétés immobilières sont intégrés dans le bénéfice imposable de ces entreprises et échappent ainsi à l’IRL provincial. Ce mécanisme crée un effet de segmentation fiscale : la base la plus difficile à identifier, mais souvent la moins rentable, reste provinciale ; la base la plus rentable, mais juridiquement incorporée dans l’activité sociétaire, demeure nationale.

Cette situation crée une forme de déséquilibre institutionnel. Les provinces supportent les coûts administratifs liés à la gestion de l’IRL mais ne disposent pas nécessairement de la fraction la plus rentable du marché immobilier.

D’un point de vue économique, cela réduit le potentiel de rendement de l’impôt provincial et limite l’effet de responsabilisation budgétaire recherché par la décentralisation. D’un point de vue politique, cela alimente les débats récurrents sur l’autonomie financière réelle des provinces, car celles-ci demeurent dépendantes des rétrocessions ou transferts du pouvoir central alors même que les actifs immobiliers générateurs de revenus sont situés sur leur territoire.

Une atteinte au principe de capacité contributive : l’inégalité de traitement entre bailleurs personnes physiques et sociétés immobilières

Au-delà des critiques relatives à l’efficacité du recouvrement et à la répartition des recettes entre le pouvoir central et les provinces, le régime congolais de l’impôt sur les revenus locatifs soulève une question plus fondamentale encore : celle du respect du principe de capacité contributive.

La doctrine fiscale classique enseigne que l’impôt doit être établi en fonction de la richesse réellement disponible du contribuable. Selon Richard Musgrave, le principe de capacité contributive constitue le fondement de l’équité fiscale moderne. Il implique que les contribuables disposant d’une capacité économique comparable supportent une charge fiscale comparable et que l’impôt soit apprécié à partir de la richesse effectivement disponible après prise en compte des charges nécessaires à sa production.

Or, l’analyse du régime applicable aux revenus immobiliers en République Démocratique du Congo révèle une différence substantielle entre les personnes physiques et les sociétés immobilières.

En effet, les sociétés exerçant une activité immobilière relèvent aujourd’hui de l’impôt sur les sociétés institué par la Loi n° 23/053 du 30 novembre 2023. Dans ce régime, l’impôt est établi sur le bénéfice net imposable déterminé après prise en compte des charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation. La réforme fiscale de 2023 a maintenu le principe selon lequel les bénéfices tirés des activités immobilières sont imposés dans le cadre de l’IS et calculés à partir du résultat net de l’entreprise.

À l’inverse, l’impôt sur les revenus locatifs, qui demeure de la compétence des provinces conformément à l’article 204 de la Constitution, continue d’être assis sur le revenu brut provenant de la location des bâtiments et terrains. Les revenus locatifs perçus par les particuliers ne bénéficient donc pas d’un mécanisme général de déduction des charges comparable à celui applicable aux sociétés soumises à l’IS.

Cette différence de traitement produit des effets économiques significatifs:

Tout d’abord, le propriétaire personne physique (bailleur) supporte pourtant de nombreuses dépenses nécessaires à la production du revenu locatif : frais de réhabilitation des immeubles, entretien courant, gardiennage, impôt foncier, assurances, frais de recouvrement des loyers, commissions d’intermédiation, charges du personnel, intérêts bancaires lorsqu’un crédit a financé la construction, etc. Ces dépenses réduisent sa richesse réelle mais n’influencent pas la base imposable de l’IRL dans les mêmes proportions que celles admises dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.

Ainsi, deux investisseurs immobiliers percevant un revenu locatif identique peuvent supporter une charge fiscale effective très différente selon qu’ils exercent leur activité en qualité de personne physique ou au travers d’une société commerciale.

Cette situation paraît difficilement conciliable avec le principe de capacité contributive. Comme le souligne la doctrine fiscale contemporaine, l’équité de l’impôt suppose que la matière imposable corresponde autant que possible au revenu net réellement disponible pour le contribuable et non à une simple recette brute.

Le déséquilibre apparaît d’autant plus préoccupant dans le contexte congolais que les catégories de contribuables concernées ne disposent pas des mêmes capacités économiques. En pratique, une grande partie des bailleurs personnes physiques sont des petits investisseurs nationaux ayant progressivement constitué un patrimoine immobilier destiné à compléter leurs faibles revenus. À l’inverse, les grands ensembles immobiliers, résidences de standing et complexes locatifs modernes sont fréquemment détenus ou exploités par des sociétés disposant d’une organisation comptable leur permettant de bénéficier pleinement du régime de déduction des charges.

Il en résulte un paradoxe fiscal. Le régime actuellement en vigueur peut rendre l’exploitation immobilière relativement plus coûteuse pour le bailleur individuel que pour l’opérateur immobilier organisé sous forme sociétaire. Autrement dit, le contribuable disposant souvent des moyens les plus modestes peut se trouver soumis à une fiscalité économiquement moins favorable que celle applicable aux acteurs les plus structurés du marché immobilier.

Une telle situation risque de produire des effets contraires aux objectifs de développement économique poursuivis par les pouvoirs publics. En renchérissant le coût fiscal de l’investissement immobilier individuel, elle peut décourager l’initiative privée nationale, ralentir la constitution d’un patrimoine locatif détenu par les ménages congolais et favoriser indirectement le recours à des structures sociétaires comme outil d’optimisation fiscale.

Certains pourraient soutenir que la différence de traitement entre les bailleurs personnes physiques et les sociétés immobilières est compensée par l’existence de taux d’imposition distincts (IRL 22% et IS 30%). Une telle analyse paraît toutefois incomplète. En effet, l’équité fiscale ne dépend pas uniquement du taux appliqué mais également de l’assiette imposable sur laquelle ce taux est calculé. Or, alors que les sociétés immobilières sont imposées sur un bénéfice net tenant compte des charges nécessaires à l’exploitation, les bailleurs personnes physiques demeurent soumis à un impôt assis principalement sur les revenus locatifs bruts.

L’exemple suivant permet d’illustrer cette réalité. Supposons qu’un propriétaire X personne physique et une société immobilière Y perçoivent chacun 100.000 USD de loyers au cours d’un exercice. Pour générer ces revenus, chacun supporte 40.000 USD de dépenses liées notamment à l’entretien des immeubles, à la sécurité, aux assurances, aux réparations et à la gestion locative. Le bailleur personne physique restera néanmoins imposé sur la totalité des 100.000 USD de revenus locatifs alors même qu’il ne conserve en réalité que 60.000 USD après couverture de ses charges (il paiera donc 22.000 USD sur les 60.000 USD qui lui restent). À l’inverse, la société immobilière pourra déduire ces dépenses de son résultat fiscal et ne sera imposée que sur un bénéfice net de 60.000 USD (elle ne paiera donc que 18.000 USD sur son bénéfice net de 60.000 USD). Dès lors, même dans l’hypothèse où le taux de l’impôt sur les sociétés serait supérieur à celui de l’impôt sur les revenus locatifs, l’écart d’assiette imposable peut conduire à une charge fiscale effective moins lourde pour la société que pour le propriétaire individuel.

Cette situation démontre que le véritable enjeu n’est pas celui du taux légal mais celui de la capacité contributive réelle. Comme l’enseigne Richard Musgrave, l’équité fiscale suppose que l’impôt soit apprécié à partir de la richesse effectivement disponible pour le contribuable et non à partir d’une simple recette brute. Or, en imposant les revenus locatifs des personnes physiques sans permettre une prise en compte comparable des charges nécessaires à leur production, le régime actuel de l’IRL s’éloigne de cette exigence fondamentale de justice fiscale. Cette différence de traitement apparaît d’autant plus discutable qu’en pratique les personnes physiques concernées sont majoritairement des investisseurs nationaux ayant constitué progressivement un patrimoine immobilier, tandis que les grands ensembles immobiliers sont fréquemment exploités par des sociétés bénéficiant d’une organisation comptable et fiscale plus avantageuse. Il en résulte un risque de distorsion économique susceptible de décourager l’investissement immobilier individuel au profit des structures sociétaires, alors même que les objectifs de développement économique et de promotion de l’entrepreneuriat national devraient conduire à une neutralité fiscale entre les différentes formes d’exploitation du patrimoine immobilier.

Dès lors, une réforme de l’impôt sur les revenus locatifs mériterait d’être envisagée afin de rapprocher davantage son assiette de la capacité contributive réelle des bailleurs. Une telle réforme pourrait notamment passer par la reconnaissance d’un régime de déduction des charges directement liées à l’exploitation des immeubles ou par l’instauration d’un mécanisme forfaitaire reflétant les dépenses normalement supportées par les propriétaires. Une telle évolution permettrait de renforcer la cohérence du système fiscal congolais tout en rétablissant une plus grande neutralité entre les différentes formes d’investissement immobilier.

Quelles réformes pour réconcilier efficacité et équité ?

Une réforme de l’IRL ne devrait pas se limiter à une simple modification du taux ou à un renforcement ponctuel des contrôles. Elle doit plutôt poursuivre une stratégie globale visant à réconcilier trois exigences complémentaires : l’élargissement effectif de l’assiette imposable, le respect de la capacité contributive des bailleurs et la cohérence de la décentralisation financière. Les recommandations qui suivent s’inscrivent dans cette logique : elles ne proposent pas seulement des orientations générales, mais identifient également les forces, les limites et les mécanismes concrets de mise en œuvre de chaque option.

Renforcer l’identification des biens locatifs par un fichier immobilier fiscal intégré

La première recommandation consiste à mettre en place un fichier immobilier fiscal intégré, alimenté par l’interconnexion progressive des données cadastrales, foncières, notariales, bancaires, communales et fiscales. L’objectif est de permettre à l’administration provinciale d’identifier plus efficacement les immeubles donnés en location, leurs propriétaires, leurs occupants, la nature des contrats de bail et les loyers effectivement pratiqués. Une telle réforme permettrait de déplacer le centre de gravité de l’IRL : au lieu de dépendre principalement de déclarations spontanées souvent incomplètes, l’administration disposerait d’une base de données permettant de procéder à des rapprochements et à des contrôles ciblés.

Cette mesure présente un avantage majeur en termes d’efficacité fiscale. Elle permettrait d’élargir l’assiette imposable sans nécessairement augmenter le taux de l’impôt. Elle réduirait également le coût des contrôles en permettant à l’administration de cibler les contribuables présentant un risque élevé de non-déclaration. En outre, l’existence d’un fichier immobilier fiable renforcerait la transparence du marché locatif et pourrait faciliter d’autres politiques publiques, notamment en matière d’urbanisme, de logement, d’évaluation foncière, de détermination des loyers en vertu des données concrêtes et de planification provinciale.

La principale limite résiderait dans le coût institutionnel et technique d’une telle réforme. La RDC souffre encore d’une faible numérisation des services fonciers et cadastraux, d’une dispersion des informations entre plusieurs administrations et d’un risque de doublons ou d’erreurs dans l’identification des propriétaires. À cela s’ajoutent les risques liés à la protection des données personnelles, à l’arbitraire administratif et à l’utilisation de bases fiscales inexactes. Une réforme mal conçue pourrait donc générer des contestations, accroître la méfiance des contribuables et renforcer les pratiques de négociation informelle avec l’administration.

La mise en place du fichier immobilier fiscal devrait être progressive. Dans un premier temps, les provinces pourraient lancer des projets pilotes dans les grandes villes où le potentiel locatif est le plus élevé, notamment Kinshasa, Lubumbashi, Kolwezi, Goma, Kisangani, Bukavu et Matadi. Dans un deuxième temps, chaque immeuble locatif devrait recevoir un identifiant fiscal immobilier unique, rattaché au numéro parcellaire, au titre foncier, à l’identité du propriétaire et, lorsque cela est possible, au contrat de bail. Dans un troisième temps, les communes, services cadastraux, banques et régies financières provinciales devraient être soumis à une obligation légale de transmission périodique des informations utiles. Enfin, la réforme devrait prévoir des garanties procédurales : notification préalable des bases retenues, droit de rectification, droit de recours, traçabilité des modifications et sanctions contre les agents utilisant abusivement les données collectées.

Instituer un régime simplifié et incitatif pour les petits bailleurs

La deuxième recommandation consiste à instaurer un régime simplifié au profit des petits bailleurs, c’est-à-dire des personnes physiques dont les revenus locatifs restent modestes ou dont le patrimoine immobilier demeure limité. L’objectif est de réduire le coût de conformité fiscale et d’encourager la déclaration volontaire des loyers. Dans un contexte où la majorité des petits bailleurs ne disposent ni de comptabilité régulière ni d’assistance fiscale, un système trop complexe favorise la non-déclaration. À l’inverse, un régime simple, lisible et prévisible peut transformer l’IRL en impôt de masse plus acceptable.

Un régime simplifié permettrait de réduire les coûts administratifs tant pour les contribuables que pour l’administration. Il favoriserait l’entrée progressive des petits bailleurs dans le système fiscal, sans les exposer immédiatement à des obligations déclaratives lourdes. Il pourrait également améliorer l’équité verticale en distinguant les petits propriétaires, dont le revenu locatif complète souvent des revenus faibles ou irréguliers, des grands bailleurs disposant d’un patrimoine immobilier important. Enfin, il renforcerait l’acceptabilité sociale de l’impôt en donnant aux contribuables le sentiment que l’administration tient compte de leur capacité réelle de conformité.

Cette proposition comporte toutefois un risque de sous-imposition si le régime forfaitaire est fixé à un niveau trop bas. Elle peut également encourager certains contribuables à fractionner artificiellement leur patrimoine entre plusieurs personnes afin de rester dans la catégorie des petits bailleurs. Il existe enfin un risque d’inégalité entre les contribuables déclarant leurs loyers réels et ceux bénéficiant d’un forfait, surtout lorsque la valeur locative effective est très supérieure à la base forfaitaire retenue.

Le régime simplifié pourrait reposer sur trois instruments. Premièrement, la loi devrait définir des seuils objectifs d’éligibilité, par exemple en fonction du nombre d’immeubles loués, du montant annuel des loyers ou de la valeur locative présumée. Deuxièmement, un barème forfaitaire provincial pourrait être établi selon la localisation, la catégorie de l’immeuble, son usage résidentiel ou commercial et son niveau de confort. Troisièmement, un mécanisme d’option devrait permettre au bailleur de choisir entre le forfait et le régime réel lorsque ce dernier lui est plus favorable. Pour éviter les abus, l’administration devrait pouvoir refuser le régime simplifié en cas de démembrement artificiel du patrimoine, de fausse déclaration ou de dissimulation manifeste des loyers.

Rééquilibrer le partage des recettes issues de l’immobilier sociétaire

La troisième recommandation vise à corriger le déséquilibre créé par le traitement fiscal des sociétés immobilières. Sans nécessairement soumettre ces sociétés à l’IRL provincial en plus de l’impôt sur les sociétés, il serait possible d’affecter aux provinces une quote-part des recettes nationales correspondant aux revenus locatifs générés par les immeubles situés sur leur territoire (sur les routes d’intérêt provincial). L’objectif est de rétablir un lien financier entre la richesse immobilière localisée dans une province et les charges publiques que cette province supporte en matière d’urbanisme, d’entretien des infrastructures, de sécurité, d’assainissement et d’aménagement du territoire.

Cette solution présente l’avantage de préserver l’unité de l’impôt sur les sociétés tout en renforçant l’autonomie financière des provinces. Elle évite une double imposition directe des sociétés immobilières, mais permet aux provinces de bénéficier d’une partie de la valeur économique produite sur leur territoire. Elle est particulièrement pertinente pour les provinces à fort potentiel immobilier mais dépourvues de ressources minières importantes. Elle permettrait également de réduire les tensions entre l’État central et les provinces sur la captation des recettes fiscales issues d’activités économiques localisées.

La difficulté principale tient à l’identification de la fraction du bénéfice imposable des sociétés immobilières qui provient effectivement de chaque province. Les sociétés peuvent détenir plusieurs immeubles dans différentes villes, supporter des charges communes ou organiser leur comptabilité de manière centralisée. Il existe donc un risque de complexité administrative et de contestation sur la clé de répartition. Par ailleurs, si le mécanisme n’est pas clairement encadré, il pourrait créer de nouvelles tensions entre les administrations fiscales nationales et provinciales.

Une réforme réaliste pourrait prévoir une annexe fiscale obligatoire pour les sociétés immobilières, indiquant la localisation de chaque immeuble, les loyers annuels perçus, les charges directement rattachables et le résultat immobilier par province. Sur cette base, l’administration centrale calculerait la part du bénéfice immobilier attribuable à chaque province et reverserait une quote-part prédéterminée des recettes d’impôt sur les sociétés. À défaut de ventilation comptable fiable, une clé forfaitaire pourrait être appliquée selon la valeur locative ou la superficie des immeubles situés dans chaque province. Un comité technique associant la Direction générale des impôts, les régies financières provinciales et le ministère des Finances pourrait être chargé de valider les modalités de répartition et de résoudre les différends.

Rapprocher l’assiette de l’IRL de la capacité contributive réelle

La quatrième recommandation consiste à atténuer les effets parfois excessifs de l’imposition du revenu locatif brut. L’assiette brute présente l’avantage de la simplicité, mais elle ne reflète pas toujours la richesse réellement disponible du bailleur, surtout lorsque celui-ci supporte des charges importantes d’entretien, de réhabilitation, de sécurité, de gestion ou de financement. Une réforme pourrait donc viser à introduire, de manière encadrée, une prise en compte partielle des charges nécessaires à la production du revenu locatif.

Cette mesure renforcerait la justice fiscale en rapprochant l’IRL de la capacité contributive réelle des bailleurs. Elle réduirait l’écart de traitement entre personnes physiques et sociétés immobilières, puisque les premières pourraient, au moins partiellement, tenir compte des frais indispensables à l’exploitation de leurs immeubles. Elle pourrait également encourager les propriétaires à entretenir leurs bâtiments, à formaliser leurs dépenses et à conserver des justificatifs, contribuant ainsi à une meilleure structuration du secteur immobilier.

L’inconvénient principal est le risque de complexification de l’impôt. Si les charges déductibles sont trop nombreuses ou insuffisamment encadrées, l’administration provinciale devra vérifier une masse importante de justificatifs, ce qui pourrait accroître les coûts de contrôle et ouvrir la voie à des abus. Il existe également un risque de perte de recettes à court terme si les déductions sont trop généreuses ou si les contribuables majorent artificiellement leurs charges.

Pour limiter ces risques, deux options peuvent être envisagées. La première consisterait à instaurer un abattement forfaitaire pour charges, par exemple un pourcentage fixe du revenu locatif brut, applicable aux bailleurs qui ne tiennent pas de comptabilité détaillée. La seconde consisterait à permettre un régime réel de déduction pour les bailleurs importants ou ceux qui optent volontairement pour une comptabilité simplifiée. Les charges admises devraient être limitativement énumérées : entretien, réparations ordinaires, gardiennage, assurance, commissions de gestion, intérêts d’emprunt liés à l’immeuble et impôts fonciers effectivement supportés. Toute déduction devrait être subordonnée à la production de justificatifs et à l’utilisation de moyens de paiement traçables lorsque le montant dépasse un seuil fixé par voie réglementaire.

Clarifier par la loi l’articulation entre l’IRL et l’impôt sur les sociétés

La cinquième recommandation enfin consiste à sortir la question de l’articulation entre l’IRL et l’impôt sur les sociétés du seul champ de l’interprétation administrative. Aujourd’hui, l’exclusion des revenus locatifs des sociétés immobilières du champ opérationnel de l’IRL repose largement sur une circulaire ministérielle. Or, une circulaire ne devrait pas, à elle seule, déterminer durablement la répartition d’une assiette fiscale importante entre le pouvoir central et les provinces. Une intervention législative permettrait de fixer clairement les règles applicables, de réduire l’insécurité juridique et d’améliorer la prévisibilité des recettes publiques.

La clarification législative renforcerait le principe de légalité de l’impôt. Elle permettrait aux contribuables de connaître avec précision le régime applicable à leurs revenus locatifs et aux provinces d’anticiper plus clairement leurs ressources. Elle offrirait aussi au législateur l’occasion de choisir explicitement entre plusieurs options : maintien du régime actuel, partage des recettes de l’impôt sur les sociétés, création d’une contribution additionnelle provinciale ou intégration partielle des revenus immobiliers sociétaires dans un mécanisme fiscal territorial.

Une telle réforme peut se heurter à des résistances politiques et économiques. Les sociétés immobilières pourraient craindre une augmentation de leur charge fiscale ou une multiplication des obligations déclaratives. Le pouvoir central pourrait également être réticent à partager une fraction des recettes de l’impôt sur les sociétés. Enfin, une réforme mal calibrée pourrait créer une double imposition économique si les mêmes revenus étaient simultanément frappés par l’IRL provincial et par l’impôt sur les sociétés sans mécanisme de coordination.

La réforme devrait prendre la forme d’une disposition législative expresse précisant le traitement fiscal des revenus locatifs selon la qualité du propriétaire. Cette disposition devrait prévoir, le cas échéant, un mécanisme de neutralisation de la double imposition : crédit d’impôt, imputation, quote-part reversée aux provinces ou contribution additionnelle plafonnée. Elle devrait également imposer aux sociétés immobilières une obligation de ventilation territoriale de leurs revenus locatifs. Enfin, une phase transitoire de deux ou trois exercices fiscaux permettrait aux contribuables et aux administrations de s’adapter au nouveau régime.

Conclusion

Au terme de cette étude, il apparaît que l’impôt sur les revenus locatifs occupe une place stratégique dans l’architecture fiscale congolaise. Par sa nature, il porte sur une richesse immobilière localisée, relativement stable et directement liée aux charges publiques assumées par les provinces. À ce titre, l’IRL devrait constituer l’un des instruments privilégiés de la décentralisation financière, en permettant aux entités provinciales de mobiliser des ressources propres pour financer l’urbanisation, l’assainissement, la voirie, la sécurité urbaine et les autres services publics locaux liés à l’exploitation du patrimoine immobilier.

Cependant, l’analyse menée révèle que cet impôt demeure aujourd’hui en décalage avec les objectifs qu’il est censé poursuivre. Sur le plan juridique, l’IRL dispose certes d’un fondement normatif clair et d’un régime relativement structuré. Mais sur le plan pratique, son efficacité est affaiblie par l’informalité du marché locatif, l’insuffisance des données cadastrales, la difficulté d’identifier les bailleurs et les loyers réellement encaissés, ainsi que par le coût administratif du recouvrement. À cela s’ajoute le risque d’incidence économique de l’impôt : dans un marché locatif tendu, une partie de la charge fiscale peut être transférée aux locataires, ce qui réduit l’acceptabilité sociale du prélèvement et en altère la portée redistributive.

L’étude a également mis en évidence une fragilité plus profonde, tenant à l’équité même du système. Les bailleurs personnes physiques sont soumis à un IRL provincial généralement assis sur le revenu brut, sans prise en compte suffisante des charges nécessaires à la production du revenu locatif. À l’inverse, les sociétés immobilières relèvent de l’impôt sur les sociétés, calculé sur le bénéfice net et perçu au profit du pouvoir central. Cette dualité de régimes crée une différence de traitement entre des revenus économiquement comparables et peut conduire, dans certains cas, à une charge fiscale effective plus lourde pour les bailleurs individuels que pour les opérateurs immobiliers les plus structurés. Elle fragilise ainsi le principe de capacité contributive et rompt la neutralité fiscale entre les formes d’exploitation du patrimoine immobilier.

Plus encore, cette situation révèle une tension institutionnelle entre la logique de la décentralisation et la réalité de la captation des recettes immobilières. Alors que les provinces supportent une part importante des charges publiques liées au développement urbain et à l’exploitation du foncier bâti, une fraction substantielle des revenus immobiliers les plus rentables échappe à l’IRL provincial dès lors qu’elle est intégrée dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés. Il en résulte un déséquilibre entre le territoire où la richesse immobilière est produite, celui qui en supporte les coûts collectifs et le niveau institutionnel qui en perçoit effectivement les recettes.

Dès lors, la réforme de l’IRL ne peut se réduire ni à une augmentation du taux ni à une intensification des contrôles. Elle doit s’inscrire dans une approche plus globale visant à réconcilier efficacité fiscale, équité impositive et autonomie financière des provinces. Cette réforme devrait notamment passer par la création d’un fichier immobilier fiscal intégré, l’instauration d’un régime simplifié pour les petits bailleurs, la prise en compte encadrée des charges nécessaires à la production du revenu locatif, le rééquilibrage du partage des recettes issues de l’immobilier sociétaire et la clarification législative de l’articulation entre l’IRL et l’impôt sur les sociétés.

En définitive, l’IRL ne pourra jouer pleinement son rôle que s’il cesse d’être seulement un impôt formellement attribué aux provinces pour devenir un véritable instrument de financement territorial, de justice fiscale et de gouvernance urbaine. Sa réforme constitue donc un enjeu qui dépasse la seule technique fiscale : elle touche à la cohérence de la décentralisation congolaise, à la protection de la capacité contributive des contribuables et à la capacité de l’État à organiser une fiscalité immobilière à la fois productive, équitable et adaptée aux réalités économiques du pays.

Bibliographie sélective

1. Constitution de la République Démocratique du Congo du 18 février 2006, telle que modifiée par la Loi n° 11/002 du 20 janvier 2011 portant révision de certains articles de la Constitution.

2. Ordonnance-loi n° 69/009 du 10 février 1969 relative aux impôts cédulaires sur les revenus, telle que modifiée.

3. Loi n° 23/053 du 30 novembre 2023 relative à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu des personnes physiques

4. Circulaire ministérielle n° 0023/CAB/MIN/FIN&BUD/2001 du 9 janvier 2001

5. AZAMA LANA, Droit fiscal zaïrois : exposé, commentaire et analyse critique des dispositions légales et réglementaires, CADICEC, Kinshasa, 1986

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7. KASIAM ONYEMBO, Jean, Code fiscal annoté de la République Démocratique du Congo, commentaires sous les dispositions relatives à l’impôt sur les revenus locatifs,

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10. R. A. Musgrave et P. B. Musgrave, Public Finance in Theory and Practice, 1973

11. Théorie de l’incidence fiscale ; OCDE, 2022

Me Johnny Nkulu M. Lunda, avocat au Barreau du Haut-Katanga, master en droit des affaires et master en fiscalité.

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